お金持ちになる資質（1）
お金がある状態になるという資質は無いけど、お金持ちになるという事であれば資質と言うのが必要になるのかもしれません。
お金がある状態というのは相続とか、何らかの幸運に恵まれてという場合も含まれるので資質と言うのはあまり問われません。
でも、お金持ちになる、特に相続も無く、財産と言えるものは自分の体しかない状態からお金持ちになるというのはある程度の資質が問われます。
問題はその資質とは何か？という事です。そのことについて一緒に考えてみましょう。
とあるところに一人の不動産投資家がいました。
彼は５年前物件を買いました。その物件は空室だらけ、殆ど廃墟に近い状態でした。
その分、値段は格安と言うより捨て値。土地値よりもずっと安い値段で購入し、その後徹底したリフォームと、その構想（単身高齢者向けに特化）で満室になるまでにこぎつけました。
５年後、それらの物件は未だに満室でたった５年で全ての費用をペイした計算になります。
でも、彼は今お金が全く残っていませんでした。
物件を買い増していったのか？と思いましたが、物件は一つも増えていない。修繕費もかかっていない。
じゃあ、賃貸料はどこに消えてしまったの？
と、詳しくその後の５年間を聞いてみたら。
賃貸料は３年おきに買い替える新車のローンと、自宅購入のローン（２０年）で全て消えちゃうよ。と。
それらのお金の支出が年間２５０万円ほど。それが常に固定費として抜けてしまったらサラリーマンである彼が新たに物件を買うとか、株を買う資金に回るわけがありません。そもそも修繕費の積み立てもされていない。
不動産の収益と言うのは基本毎月入ってくるので、気が大きくなってしまったのですね。
彼は「車も自宅も買えないという事であれば、働いている意味なんかないさ。」と語っていましたが、その５年という時間を我慢して複利で回したら、実効20％なんですから、７４の法則で74÷20=3.7。3.7年でその資産は倍増していたはずです。７年たてば４倍になる可能性だってありました。廃墟をその構想とリフォームだけで満室人気物件に出来るだけの才能も有りました。
彼は未だにサラリーマンのままです。去年から残業も減って年収がガクンと落ちたそうで「でもねえ、仕事辞めたら食っていけないからさ、嫌だけど毎日働くしかないんだよね。」と乾いた笑いを浮かべていました。
では、次にもう一人の方の事例を見ていきましょう。
投資をしていくと金銭感覚が狂う？（1）
（論題）
投資でお金の運用を行い始めると、入ってくるお金、出ていくお金がどんどん激しくなっていきます。ちょっとした判断ミスで数百万失うということもままあります。
初めのうちは吐きそうになりながら損切りをするわけですが、それを何度も食らい続けていくと、パンチドランカーの様になり失うという事に馴れ、トータルで勝てばよいとか、平然と持ち続けて何年も塩漬けしておけば何か良い事あるんじゃね？なんていう判断をすることもあります。
そのうち、毎月トータルである程度入ってくるお金が確定してくると、投資で扱っている金額が大きくなって、金銭感覚が段々と狂ってきます。
そこで、どの様に狂っていくのか？そして、その修正をどうやってやっていくのか？狂ってくるのはどのぐらいからか？という事を考えてみようと思います。
金銭感覚が狂うとはどういう感じか？
私 「金銭感覚が狂うって、先生はそんな感じは昔から無いですよね。」
先生 「そう？昔からってどんな感じだったっけ？」
私 「お祝い事とかでは太っ腹だけど、自分の為にはあんまりお金使わないですよね。」
先生 「あんまり欲しい物も無いのよ。」
私 「先生からは成金臭はしませんものね、貧乏臭は何時も漂っていますが。」
先生 「貧乏臭って、なんか臭そうだね・・」
先生 「でもね、こんな感じの俺でもね、やっぱり金銭感覚は狂っていると思うよ。」
私 「そうなんですか？」
先生 「うん、今日だって即断で200万の物件買ってるしね。」
私 「勿論指値入れたんですよね。」
先生 「元値は680万円だった。」
私 「またまた鬼の様な指値ですね。。。」
先生 「最近はポコポコ通るのよ。でね、その判断がね速い分、実はかなり適当なんだ。毎月買うものだからね、いちいちそこまで考えていないんだ。これは怖い事だよね。」
私 「そういえば、最近先生物件を一度査定して、指値入れてあとは単に待つだけですものね。昔だったら周りの方に聞き込みしたり、買い付け証明入れるまでに3回は現場に見に行っていましたものね。」
先生 「本当はね、現場100回。何度も足を運んで周りの方や売主様から話を聞いてやるのが本当だけどね、忙しくてそんな事をやっている暇が無いんだ。勿論やった方が良いと言うのは分かっているんだけどね。」
私 「そんなことしていたら、痛い目見るんじゃないですか？」
先生 「いつも痛い目しか見ていないから慣れた。」
私 「そうですか・・・」
先生 「というかね、どんな状態からも物件を修繕できるし、入居者付けも出来るという自信があるからというのがあるんだけどね。」
私 「それも凄いですね。」
先生 「最初にがっつり値段を下げているからね、その分修繕費を積みやすいというだけさ。」
先生 「でもね、やっぱりそんな俺でも金銭感覚は狂ってきていると思う。飲食店でも値段を気にしないで注文しちゃうし、何か分不相応な高級イタリアンの店とかに行ったりしているしね。。」
私 「先生が高級店に行くというのは違和感ありまくりですね。」
先生 「クレジットカードの特典でコースが半額というのに釣られただけなんだけどね。」
私 「やっぱりけち臭いのは変わらないんですね。。。」
先生 「でもね、こう言うカードの特典とかもそうだけど、良くいくお店が段々高級になっているような気がする。昔はワタミとか魚民ばっかりだったのにね。」
私 「確かに、先生程ワタミが似合う人はいませんね。。。」
先生 「まあ、俺はそんな感じだけど、職員の慰安旅行が海外とかやっぱり方向性は違えど金銭感覚は狂っているよ。」
私 「税金対策というだけでは無かったんですね。」
先生 「まあね、税金対策をしないわけじゃないけど、税金対策から経営方針を立てているわけじゃないからね、税金払うけど、払う分どんどん稼ぐ。という感じだね。それを血を吐き続けるマラソン。と俺は言っているんだけど、考え方が節約と言うより、出るものが大きくなる分、その速度を超えて稼ぐ。という考え方になる。この考え方は普通の考え方じゃないよね。やっぱり狂っている部分はあると思う。」
私 「普通なら貯蓄を増やすとなると、節約から考えますものね。」
先生 「勿論節約もするけど、それ以上に気を付けているのは放漫経営だ。例え失敗するかもしれないけど、お金を稼ぐ可能性のあるものにはお金を出す。でも、自分のストレス発散の為にお金を使う事は無い。多分。。」
私 「本当ですか？？今日先生、これ買っていたじゃないですか。。」
俺 「あ、それ俺の・・・・」
私 「今話題のスプラトゥーンとどうぶつの森ハッピーホームデザイナー（ゲーム）じゃないですか。先生はストレス発散の為にゲームなんか買わないんですよね。」
俺 「その位は殆ど誤差と言うか。。何というか。。。」
私 「私WiiU無いのでスプラトゥーンは許しますが、ぶつ森は没収です。」
俺 「あううう・・・・・」
お金の形（3） ～固定費の削減～
お金の形（2）の続き
給料手取り 30万円/月（年収500万、ボーナス2か月）
家賃 90,000円
通信費 15,000円
水道光熱費 15,000円
食費 60,000円
保険料 30,000円
車のローン 20,000円
ガソリン代などの雑費 50,000円
貯金 20,000円
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私 「固定費と言うぐらいですから、固定で変えにくいんじゃないですか？」
先生 「そう、変えにくいからこそ一番初めから考えて扱っていく必要がある。」
私 「家賃とか、車のローンとか借りてしまったり、買った後だと修正が効かないですものね。」
先生 「そだね、修正には数年の時間を要するだろう。でも、それを意識するとしないでは大きな差が付く。」
私 「先生なら何処から手を付けていきます？」
先生 「まず、家賃だね。この家計では手取りの約1/3が家賃だ。理想的な数字だけど、これは上限の理想。家賃は手取りの1/3以下でなければならないけど、その上限に近い。出来れば1/5まで落とせると良い。」
私 「月6万円ですか？？かなり安いですね。。」
先生 「ああ、場所やら利便性、設備、築年数どれかを大きく妥協しないと難しいだろうね。地方都市ならまあまあのところを借りることが出来るだろう。」
私 「上位20％に入る様なサラリーマンの方でも大きく妥協する必要があるんですね。」
先生 「まあね、その分固定費の爆発力は大きなものになる。続けて行こう」
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先生 「車のローン、まあ月2万円。72回の６年ローンとしたら、総額では１４４万円払う事になる。これで買える車というのは、そう高い車じゃない。かなり頑張っているよね。」
私 「ボーナス払い無し設定ですものね、ボーナス年二回１０万円ずつを入れると、２６４万円。まあまあの新車が買える計算になります。」
先生 「今回はボーナス払い無しで考えよう。如何に貯蓄額を増やしていくかというのが主眼だからね。」
私 「だとしたら、そう車にお金を使えないことになりますね。金利だってあるんですから。」
先生 「そうだね。ここに手を付けようと思ったら、何とか中古で６０万程度の中古車を探すしかない。」
私 「大分型落ちになりますね。」
先生 「１０年落ちの車ならばかなりの安値になる。勿論１３年立てば自動車税が10％アップになるが、それ程の出費増では無い。法改正で毎年車検じゃなくなったしね。」
私 「修繕費とかがかさむんじゃないですか？」
先生 「その分、割と高級車を選ぶと良い。高級車で状態の良い１０年落ちとなると、安値でコスパは高い。結構そういう車は探すと有るよ。」
私 「この車が良い、という所から考えるんじゃなく、この金額までで、から考えるんですね。」
先生 「そそ、投資市場に打って出るとなると、無借金で３００万は無いと難しい。それをね捻出するためには何処かで我慢するしかない。不動産とかで回りだしたらね、その時は好きな車も買えるしね。ゴールのある我慢って結構我慢できるよ。」
私 「次は通信費と水道光熱費ですね。ここは今はやりの格安スマホとかですか？」
先生 「そうなるのかもしれないけど、自分は通信費と水道光熱費に関しては詳しくないんだ。マンションの全体水道費を抑える裏ワザとかは知っているけど、今回の話題じゃないしね。」
私 「じゃあ、残りは保険料の話ですね。」
先生 「そうだね、そこは詳しく話していこうと思う。」
お金の形（4）に続く
お金の形（2）
先生 「前何処まで話していたっけ？」
私 「入ってくるお金には、それぞれ形があるという話ですね。紐付きと先生は言っていましたよ。」
先生 「そうだね、理由も無いのにお金を払ってくれる人はいないから、必ずお金が入るには理由がある。」
私 「その理由ごとに形として分けて管理しようね。という事ですね。」
先生 「そうだね、そうしないと、どの部門で何が起きているかという事の判断が難しくなる。企業なら当然のようにやっていることをね、ここの家庭でもやろうね。と。」
私 「でも、普通のご家庭では給料所得だけなんですから、殆ど意味のない分類になるんじゃないですか？」
先生 「これから、その意味を持たせるのさ。前回は入りに対するひも付きだけど、今度は出に対するひも付きの話だ。」
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先生 「まず一般的な家計簿っぽい物を作ってみようか。」
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給料手取り 30万円/月（年収500万、ボーナス2か月）
家賃 90,000円
通信費 15,000円
水道光熱費 15,000円
食費 60,000円
保険料 30,000円
車のローン 20,000円
ガソリン代などの雑費 50,000円
貯金 20,000円
私 「細かい数字は適当っぽいですが、ある程度ゆとりのある家計簿ですね。」
先生 「今の一般的な年収からすると、かなりゆとりのある上位20％位の家計簿だね。説明しやすいから、この年収で計算するよ。」
私 「この費用をどのように分けていくんですか？」
先生 「この費用のうち、毎月必ず出ていく費用を固定費として紐つけするんだ。」
私 「固定費ですか。。」
先生 「まず、固定で出てしまうのは家賃、通信費、水道光熱費、保険料、車のローン。これらだろう。通信費と水道光熱費は本来ならば変動費だけど、個人の家計だとほぼ似たような数字だし、どんなに削減しようとしても必ず必要なものだからね、ここでは固定費に分類する。総額では17万という事になる。」
私 「この金額はこの家計簿では必ず抜けてしまうんですね。」
先生 「だね。そして食費、雑費が変動費という事になる。余りは貯金だ。」
私 「これで、家計を固定費と変動費に分けることが出来ました。次は何をするんですか？」
先生 「企業にとってはね、その業種で固定費と言うのは変わるけど、個人の家計と言うレベルではね、皆ほぼ同じ条件のはずだよね。」
私 「まあ、そうなりますね。」
先生 「普通の方はね、まず家計に手を付けようとすると変動費から手を付けるけど、お金に関して中級者になろうと思ったら、この固定費にメスを入れるんだ。」
お金の形（3）に続く
心理的障壁 ～不動産を勉強した人のうち本当に参入するのは何％？～
私 「最初っから、初心者無視みたいな感じで吹っ飛ばしていますねえ。。」
先生 「無視してなんかいないよ。そもそも俺も初心者だ。」
私 「コンサルまでやっているのにですか？」
先生 「定款上の問題なだけさ、税理士がうるさく言わないというのならコンサル何て名乗らないよ。そもそも、コンサルの仕事も仲間か、仲間からの紹介が無いと絶対に受けないしね。」
私 「ブログからコンサルタントの仕事の依頼が来ても受ける気が無いんですね。」
先生 「忙しいよ。もう手持ちの案件だけで手いっぱいさ。そもそもね、経済的な自由と、時間的な自由というのが不動産やる理由の一つなんだからさ、これ以上仕事入れたら、時間的な自由を失うさ。」
私 「そうですねえ。。忙しいときとなると何処の金融関係者？みたいな感じになっていますものねえ。」
私 「でも、先生は全くの素人から、大家になったんですものね。」
先生 「そそ、俺自体は全くの分野違い、しかも相続財産無しから始めた。」
私 「昔聞いたことありますが、100万円から始めたんですものね。」
先生 「それしか金を用意できなかったのさ。まだその当時20代だったからね。」
私 「そこから基本無借金で買い進めたんですものね。」
先生 「今は借金も解禁しているけど、ごく最近だ。物件の殆どは無借金。レバレッジ無しだ。」
私 「私は不動産にはまだ疎いですが、不動産の世界では借金しないというのが異質なんですものね。」
先生 「借金してまで強引にやる必要が無かったというか、家賃が溜まったら次と言う感じで最初期は非常にのんびりした買い方だったんだ。」
私 「借金しないとなると、手元資金は少なくなりがちだし、レバレッジもかからないので、加速力に劣るんじゃないですか？」
先生 「劣ってるよ。それでも良いと判断したわけだ、最初期は。その分物件単体での加速力を追い求めたんだ。年に数回あるかどうか？という高利回り物件だけを買ったのさ。」
私 「それが無借金姿勢を貫けた理由ですね。」
先生 「この利回りを確保できるのは、数ある不動産投資法の中でも『ボロ不動産リフォーム戦法』しかない。加藤ひろゆき氏が提唱した方法だね。」
私 「でも、疑問なのはそういう物件を素人で、全く業界違いの先生がどうやって見つけたんですか？ネットを食い入るように見ていたんですか？」
先生 「ネットもずっと見ていたけどね、最初期はネットから自力でピックするのは無理だった。俺は金も無い、借金する気も無い、相続財産も無い、だけど一つだけ有利な条件があった。」
私 「なんなんですか？」
先生 「そもそも人脈だけはあったのさ。そもそも不動産やっている知り合いが何人もいたのね。それぞれ戦法は違う、新築だったり、中古アパート一棟とか、区分やっていたり、ボロリフォームやっていたりと手法はそれぞれだけど、それぞれの手法について常に教えてもらっていたのね。んで、暇なときなどは手弁当でリフォームを手伝っていたりしたのよ。それをね2年ほどやってから、参入したのさ。」
私 「知り合いに教えてもらったんですね。」
先生 「そそ、そういう付き合いが元々あったのよ、そして十分経験を積んでから参入したんだ。そんなね経験が無いとね、いきなりと飛び込めるほど甘くないし、そもそもの心理的な障壁を超えられない。」
私 「心理的障壁ですか。。」
先生 「うん、投資って何か怖いとか、出口戦略をどうするの？とか、ノウハウが、人脈が、お金が、という数多くの心理的な障壁が立ちはだかるのさ。勿論ねそれらは有った方が良いよね。でも、無いから。無いなら無いなりにどうしようか？と考える事。自分なりの戦略を打ち出す事こそが大事なんじゃないかな？」
私 「誰かに教えられるでは無く、という事ですね。」
先生 「でもね、人からの話でヒントは散らばっているよね。そのヒントを幾つもかき集めてね、組み合わせてオリジナルの戦法を作るんだ。全くまっさらからオリジナルの戦法を編み出すのは困難だし、そんな事を考えている間にどんどん時間は過ぎていくしね。」
私 「不動産投資の格言『時間は常に味方する』ですね。」
先生 「そそ、でもね、心理的な障壁、特に一番最初の投資するかどうかという障壁を超えられるのは、不動産を勉強した人の3％から5％程度と言われている。」
私 「やる前にやらない理由を見つけてしまうんですね。」
先生 「やらない理由を見つけるの何て、やる理由を見つけるよりもずっと簡単だからね、勿論撤退と判断することは大事だよ。俺も100件図面見て買うのは1件だ。ただね、99件買わないと判断することが大事なんだよ。それだけ多くの図面をね諦めずにずっと待って見つづけて、探し続ける事、粘り切ることがその障壁を超える大事な事なのかな？とそう思うんだよね。」
入居者様との距離感 ～やってみると意外と難しい距離の取り方～
不動産賃貸業務、つまりは大家業の場合、借主様と密接な関係を築く大家様と、借主様と出来るだけ距離を取り管理会社を入れる大家様に分かれるような気がします。
自分はと言うと、基本は距離を取る方が多いです。その理由は本業があるため借主様が何か問題が起きた時の即応性に劣っているからです。その分管理会社にお願いしたり、近郊の場合は社員に行ってもらっていたりしています。
それ以外でも、慣れ合いになってしまい滞納などが発生する可能性や、そもそもRCでは大家が出しゃばるのは住人が好まないというのがあります。
でも、物件及び借主様の状況次第では、密接な関係を築くことがあります。例えば滞納などの問題が全く無い単身の高齢者の入居者様とかですね。こういう方の場合、家族が遠方に住んでいて中々面倒を見ることが出来ない。などの理由で入居されています。
その他、売主様や不動産会社の方々、建築関係の方々、銀行の方々とは密接な関係を築いた方が当然ながら良いわけです。
この様に物件の性格や入居者の性質、関わる関係によってどの様な関係が望ましいのか？といちいち判断している感じになります。
基本は
一軒家などのファミリー向け⇒余り積極的に関与しない。ファミリーの拠点である家には極力大家と言えども近づかない。
RCなど若者向け⇒余り積極的には関与しない。個人的に競争力の高い2L以上を好んで買っているが、この様な物件の場合、室内がくつろぐための部屋と寝室の二つに分かれていることが多く、やはりプライバシーを重視する入居者が多いため。
RCだけど学生マンションやほぼ社宅みたいになってる1L⇒関与しないと何かの巣窟となるため関与せざるを得ない。
高齢化したファミリー、単身高齢者向け⇒割と関与する。関与することで室内での孤独死を防ぐことが出来る。また物件も何時でも解体、再建築する、再建築出来るというのを買う。
という感じです。勿論入居者様の中には問題となってしまう方もたまーにいます。その時は臨機応変で、管理会社にお願いしたり、保証人様と交渉に持って行ったりと問題の解決を計るべく、上記の距離感とは別個に対応策を練る感じになります。
その対応策はいずれどこかでですね。
お金の形（1）
先生 「じゃあ、次はお金の形についての話をしよう。」
私 「お金の形ですか？お金に色は無い。って良く言いません？」
先生 「お金に色は無いと銀行の人とかは言うけどね、実はかなり厳密に色があると俺は思っているんだ。」
私 「そもそもなんでお金に色は無いなんて言われているんですか？」
先生 「お金ってさ、それが働いて得た給料であっても、借金して持っているお金でも通帳に入ってしまえば見分け何て分からなくなっちゃうでしょ。」
私 「そうですね。通帳に給料による金額が何万円で、元々独身時代に貯めたお金が何万円でなんて書いてないですものね。」
先生 「でも、よくよく計算すると分離させることが出来るよね。」
私 「出来るんですか？」
先生 「離婚騒動とか経験すると財産分与とかする訳だけど、その時に弁護士さんとかが計算するでしょ。その計算で分けられるんだから、出来ると言える。」
私 「先生詳しいですね。実は経験者とかですか？」
先生 「自分は経験ないけど、何時捨てられるかとびくびくしているよ。。。」
先生 「でね、そのお金の色と言うか形と言うのをね、別に離婚がどうこうじゃ無くね、意識すると大分違うんだ。」
私 「実際にはどんな風に意識するんですか？」
先生 「例えばね、まず入りの部分で紐つけのお金にしていくんだ。まず殆どの人にとって大きな収入である給料所得が来るよね。」
私 「わたしもそうですね。」
先生 「そうそう、でね、それ以外にも昔バイトして貯めたお金とか、独身時代に貯めたお金があるよね。それは別個に考えるんだ。」
私 「別個にですか？」
先生 「うん、それらのお金は今の所得と分離するんだ。だってね、それらのお金を使う、使ってしまうという事はその月は給料所得だけで出る資金を賄えなかった、つまりは赤字である。という感覚だね。それが分離することで生まれてくる。」
私 「なんだかLP（ライフプランナー）みたいですね。」
先生 「これから話す内容は投資とかリスクをどうしてもはらむ話が多くなるからね、生活費で足元がふらついている様では投資市場に打って出るのは難しいから。最低限、その程度は抑えておいてほしいのさ。」
私 「投資市場に打って出るとどんな感じのお金の形になるんですか？」
先生 「まずは自己資金と他人資金つまりは借金だね。その仕訳が行われる。」
私 「株は兎も角、不動産は一軒一軒に抵当を入れて買うんですから、手元資金で他人資金というのは無いんじゃないですか？」
先生 「できるのよ。増加運転資金とか、所詮ね銀行が貸したいと思えば理由は銀行側が勝手につけてくれる。」
私 「不動産の運転資金って。どういう意味？と言う感じですね。。」
先生 「そして、自己資金に関してはこれは不動産で、これは株で、これは本業でとかなり厳密に分けていく。自己資金という事でフリーハンドとしないのよ。一見丼の様に見えて丼じゃないんだよね。」
私 「銀行からしたら零細企業の会計経理何て丼勘定だと思っているんじゃないですか？」
先生 「そうだね、銀行員からして『いや、零細企業だとどうしても丼になっちゃいますよね。』と聞いてくることが良くあるけどね、それってトラップなのよ。」
私 「罠？何の罠なんですか？」
先生 「その時にね、笑いながら『いえいえ、結構厳密に分けていますよ。2年前は本業のもうけからいくらいくらを不動産購入費用に充てていましたが、今期は新規購入費用は全て不動産収入から賄っております。なので、今期の総キャッシュフローのうち、いくらいくらが本業で、いくらいくらが不動産で生み出されたキャッシュフローです。』と、数字をさらっというとね。銀行員じゃなくたって身構えるでしょ（笑）」
私 「常に分けている意識があるからすぐに数字が出てくるんですね。」
先生 「そそ、その感覚がね大事なんだよね。」
